《上海市居住房屋租赁管理办法》解读
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《上海市居住》(以下简称《办法》)将于今年10月1日起施行。《办法》针对房东跳价、群租现象等近年来反映集中的房屋租赁市场乱象,出台了更完善的管理办法。比如,租赁期限1年以上的住房每年将只能调整1次租金,居住需登记备案,最低人均承租面积不得低于5平方米。
市住房保障与房屋管理局副局长庞元介绍,《办法》(征求意见稿)于今年4月11日至20日向社会公开征求意见,共收到市民意见建议941件。征求意见结束后,市房管局会同市政府法制办对市民意见逐条进行分析,并对《办法》条文作了修改完善。
规定房屋租金“限调”
针对目前居住房屋租赁市场的“乱象”,《办法》从租金、租赁保证金、续租、等四个方面对出租人做出了适当限制,以加强对承租人利益的保护。
按照《办法》规定,出租人不得单方面随意提高租金。租赁期限为1年或者1年以下的,出租人应当一次性确定租金;而租赁期限为1年以上的房屋,每年只能调整1次租金。而在“租赁保证金”的数额认定方面,规定在“未约定数额”的情况下,出租人只能收取“不得超过2个月租金”的租赁保证金。
居住房屋租赁合同到期后如何续租?《办法》规定,出租人在租赁期满后不再继续出租的,不得随意限时收回住房,必须给承租人寻找新住房的合理时间,应当提前1个月通知承租人;如果未提前通知,原租赁合同就继续有效,此后出租人如需解除合同,应至少给予承租人1个月的宽限期。此外,如果出租人需在租赁期间出售房屋,应提前3个月通知承租人,并且承租人在同等条件下有优先购买权;同时,如果在收到通知15日内没有明确表示购买,承租人也将被视为放弃优先购买权。
确定“最小出租单位”
近年来,房屋租赁市场中暴露出的“群租”问题日益严重,《办法》予以了针对性规范。
《办法》明确了“最小出租单位”必须是“一间原始设计为居住空间的房间”。同时强调,“不得分隔搭建出租或者按床位出租,也不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等出租供人员居住”。此外,明确“最低人均承租面积”,“以一套住房中居住空间为基准,人均不得低于5平方米”。特别强调,“居住面积是指原始设计为居住空间的房间的使用面积”。
为了解决市民反映强烈的“小区内设置集体宿舍”问题,《办法》强调,居住物业管理区域内的居住房屋,不能出租用作单位的集体宿舍。
针对市民提出的承租人擅自“居改非”的问题,《办法》在“承租人的义务”中规定,承租人“不得利用承租的居住房屋从事经营活动”。
合同订立30日内须备案
《办法》还强调了“居住房屋租赁合同登记备案”制度,维护承租人“优先购买权”、“优先承租权”和左边“”右边等权利。
租赁当事人应当在租赁合同订立后30日内,到租赁房屋所在地的社区事务受理服务中心办理合同登记备案。而通过房地产经纪机构订立租赁合同的,登记备案由房地产经纪机构代为办理。对于经纪机构未按规定代为办理登记备案的,《办法》第三十三条规定,“由区、县房屋行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的,处以3000元以上3万元以下罚款”。
据介绍,“登记备案制度”一方面可以公开房屋租赁合同关系,可以保护租赁当事人的合法权益,同时有利于维护居住小区的社会秩序和公共安全;而另一方面,管理部门也可以据此掌握租赁市场信息,加强行政指导和管理。
规范租赁利于平抑房价
《办法》出来后,原来买房者将被吸引去租房,上海商品房的价格会不会因此有所变化?对此,庞元说,《办法》出台与房价和租金没有直接的关系。现在构建的整个上海市住房供应体系是两大体系,一是房地产市场体系,包括商品住房的买卖和商品住房的租赁,租售并举。另一个是“四位一体”的住房保障体系,包括廉租住房、公共租赁住房。
现在市场化租赁的住房大约有3000多万平方米,居住在市场化租赁住房中的居民90%以上是来沪人员。庞元表示,希望通过规范市场行为,规范租赁行为,提供依法合规的租赁住房,把租赁做得更规范些。从这个意义上来讲,规范租赁市场也有利于房价、租金的平抑和稳定。
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