900万买房学位户口却被卖方占用,只能违约赔偿
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2020年4月,杨先生与卖方陈某某签订买卖合同,约定房产总价940万元,定金150万元。但因房子存在违建,被限制交易,所以双方约定先付20万元定金,等交易限制解除后再支付130万元。而房子直到2020年8月中旬解除限制,陈某某已于6月份将自己和儿子的户口迁入,并且使用了该重点小学的学位。
杨先生起诉至法院,要求办理过户手续,但是房产总价应减少80万元,另外还要求陈某某支付40万元的违约赔偿。
社会生活纷繁复杂,矛盾层出不穷,大都顺势出人们的贪心。
对于房屋买卖中,原房主不迁移户口,这个问题,一是法院不受理,不能强制执行,二是主要是提前在合同中约定,不迁户口的违约责任和违约金。
首先,户口迁移纠纷一般不认为是法院的主管范围,买房人起诉要求卖房人迁出户口的诉讼请求,法院通常不会受理。根据《中华人民共和国户口登记条例》第三条规定:“户口登记工作由各级公安机关主管。”户口迁移纠纷依规定应属于公安机关职责范围,涉及相关行政部门的审批制度,属于行政管理范畴,因此不属于民事案件的受理范围。
其次,只能以卖方违约为由,要求卖方承担违约损害赔偿责任,作为民事案件处理。
第三,买方要求卖方实际履行约定,将户口迁出并将自己户口迁人的,户口迁移问题属于行政管理问题,不属于民事案件的受理范围,法院也无权作出此类民事判决,当事人坚持迁移户口主张的,裁定不予受理或者驳回起诉。
第四,律师提出合同中要约定以下几点:
1.要求出卖方书面承诺学位未占用,并在房屋买卖合同中约定学位占用的违约责任,具体可约定减少价款、支付违约金、赔偿损失等。
2、在合同约定违约责任的基础上,还可一并约定学位占用是合同解除的条件。
这类纠纷,只能这样提前预防了。
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