非农户口的宅基地能否确权？儿孙可以世代使用吗？一文看懂

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两个问题，一是非农户口依法取得的宅基地能否确权？二是宅基地能否留给子孙世世代代使用？

　　

随着人口流动性加大、随着城镇化的推进，再叠加户籍制度的逐步放开，如今选择到城市落户的农民越来越多。相应的，户口也随之迁往城镇，相当于放弃了“农业户口”，转而成为“城镇户口”，虽然很多地区已经没有“农业、非农”之分，转而统一实行“居民户口”，但户口从原农村集体转出是事实，不再是农村集体的一员，他们最顾虑的问题就是：户口迁出后，农村的宅基地还能确权吗？

　　

　　

对于户口性质是否影响宅基地使用权确权的问题，实际上是有明文规定的，有些情况下是不受户口限制的，可以依法确权；有些情况下非但不能确权，而且之前取得的宅基地也应当在确权梳理过程中收归集体所有。

　　

哪些情况下可以正常确权，哪些情况下不能确权？其实依据很简单，关键在于取得宅基地是否具有“合法性”：关于非农户口在农村的宅基地能否确权的问题，相关部门出具过多个文件，比如2016国土资源部发布的《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》中明确规定：

　　

农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记

　　

也就是说，只要是“合法取得的宅基地”，那么就可以正常确权，不受户口性质的影响。“继承”虽然只能继承房屋的所有权，宅基地属于集体经济，成员只有宅基地的使用权而不具有所有权，不能继承宅基地，但根据“地随房走”的原则，非农户口的子女在继承祖辈留下来的地上房屋的同时，随之获得宅基地的使用权，即“继承”这一普遍现象而言，非农户口的子女依然可以确权。

　　

当然，“继承”并非“合法取得”的唯一方式，其他的“合法取得”还包括：回原籍依法取得宅基地的离退休干部、退役军人、港澳同胞等等，这部分基本上都是在1999年前“国办发〔1999〕39号”文件发布前取得的宅基地，那时候对于“城市居民到农村建造房屋、购买农房”的要求还没有那么完善，只要本村集体能出具依法取得的相关证明，也是可以确权的；再就是一些特殊条件下取得的宅基地，比如整体异地搬迁，原因可能是自然灾害、为重大项目腾地、移民安置等，对于这类情况，只要原籍宅基地注销，那么在异地取得的宅基地也视为“合法取得”，也可以予以确权登记。

　　

　　

综上来说，无论何种方式取得的宅基地，只要是“合法取得”，即便户口性质已经变更为“城镇”、即便户口已经脱离了本集体，其继承或者通过其他合法方式取得的宅基地都是可以确权的。当然，另一方面也说明，如果取得方式是非法的，那么就无法确权，比如对于1999年后城市居民到农村建造民房、购置民房的，本身就是违法行为，对于该种方式违法取得的宅基地，不仅不能予以使用权确权登记，而且应当收归集体，重新流转到本集体成员手中，保障本集体成员最根本的利益。

　　

另外，对于依法取得的宅基地，而户籍又迁出本集体的，“确权”是一方面，权利人还有另一项选择，那就是“有偿退出”：根据2018年《关于实施乡村振兴战略的意见》的相关要求，“引导进城落户农民依法自愿有偿退出”。也就是说，对于户口已经不在本集体的，对于其所享有的宅基地使用权、土地承包经营权以及集体收益分配权，集体可以以“有偿”的方式引导其退出，给予适当的经济补偿，以此换回相关权益。但是，“引导”归“引导”，必然要建立在“权利人”自愿的基础之上，如果权利人不同意有偿退出的方案，那么也不能予以强制，该确权的还是要确权。

　　

　　

这个问题相对来说就简单多了，所谓“宅基地”继承的问题，本质上继承的是宅基地的使用权、宅基地地上附着房屋的所有权和使用权。宅基地属于集体，不归属于任何个人，本集体经济的成员对此只有使用权，没有所有权，也就不存在所有权继承的问题。但是，地上附着的房屋是个人财产，个人享有所有权和使用权。假设宅基地原使用权人去世，其子女作为合法继承人，户口已经不在本集体，而是外迁为城镇户口，那么他能否继承宅基地呢？原则上，“地随房走”，子女在继承房屋所有权的同时，也就同时继承了宅基地的使用权，继续回来居住是没有任何问题的，受左边法律右边保护。

　　

但是，据此，宅基地就能被世世代代使用？并不是：根据相关办法，非农户口的子女在继承到房屋所有权、宅基地使用权之后，是不能申请对房屋进行大范围的扩建、改建、翻建的，只能对房屋内部进行修葺，一但房屋坍塌，宅基地的使用权也就随之灭失，从而失去宅基地的使用权，并非可以世世代代使用，除非房屋一直处于不坍塌、不灭失的状态中。

　　

随着地上附着房屋的坍塌，宅基地由村组织收回，重新流转到本村集体成员手中。

　　

　　

综上所述，对于“依法取得”的宅基地，而户口又为非农户口，或者户口已经从本集体迁出，此种情况下户口性质并不能阻碍宅基地使用权的正常确权，只要是合法取得，就符合确权的条件。

　　

对于宅基地能否世世代代使用的问题，归根结底在于地上附着的房屋是否处于灭失状态，虽然不允许非农户口的继承人对其扩建、翻建，但只要房屋没有垮塌，继承人就有宅基地的使用权，这是“地随房走”原则的要求。而一旦房屋坍塌、灭失，宅基地使用权也随之收回本村集体，非农户口继承人不再享有宅基地使用权。

　　

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