房产买卖纠纷：卖家迟延迁出户口，应当承担违约责任

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上海达必诚律师事务所周宇龙律师提醒您：购买学区房若遇到坚决不迁出户口的卖家，可以向当地派出所反映，请他们协助将卖家的户口迁入其亲属好友或单位处；或者申请将户口迁入，享有与原户口基本同等的权利；亦或者为卖家申请将其迁入本地公共户口。

　　

　　

【基本案情】

　　

芙蓉一家是郊区户口，家里有个将要上小学的孩子，为了能让孩子获得更好的教育资源，她决定在市区知名重点小学附近买套学区房。经过现场看房，芙蓉拟购买翠花名下位于xx街道xx号的房屋。

　　

双方协商一致，确认房屋确实有未用学位，遂签订了《房屋买卖协议》，约定总房款200万元一次性付清。

　　

因为芙蓉买房的主要原因就是为了孩子入学，双方还特意在合同中明确约定：翠花应当在该房屋所有权转移之当日，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因翠花自身原因未如期将与本房屋相关户口迁出的，应当向芙蓉支付相当于已付购房款每日千分之五的违约金。

　　

签约后，芙蓉支付了全部购房款，取得了该房屋的所有权。但翠花没有按照合同约定将自己和家人的户口迁出，而是迟了两个月的时间才迁走户口。

　　

这耽误的两个月，正好包含新一届一年级小学生开学报名的日子。因学校报名时，翠花一家四口的户籍还都挂在该房屋上，造成芙蓉的孩子户口无法迁入，还依旧是郊区户口。事到临头，总不能让孩子迟一年报名、晚一年上学，芙蓉只好给孩子报了一家名不见经传的郊区小学，在此就读。

　　

芙蓉回忆起自己曾经多次联系翠花表示时间紧迫，要求其赶快迁出户口，但翠花屡屡推脱，导致孩子错失“上名校、赢在起跑线”的良机。就算现在芙蓉一家已经迁入了户口，可之后孩子转学的话，能不能适应新环境、新老师同学？这又是一桩麻烦事。

　　

芙蓉越想越气，遂向人民法院提起诉讼，请求判令翠花向其支付以购房款200万元为基数，自房屋所有权转移之日起至翠花一家户口实际迁出之日止（即两个月），按每日千分之五计算的违约金，为60万元。

　　

翠花收到起诉状副本后，对未能及时迁出户口一事未表示异议，但抗辩称：芙蓉主张受到实际损失缺乏依据。翠花表示，芙蓉和其孩子的户口原先位于本市郊区，又不是什么外省市户口涉及到本市落户问题，所以她以小孩户口未迁入诉争房屋导致损失的陈述缺乏事实依据。合同违约金条款约定不明，从本案实际情况来看，芙蓉没有什么实际损失，且其主张的违约金数额过高，计算标准错误，请求法院驳回其诉讼请求。

　　

【法院判决】

　　

法院认为：

　　

芙蓉与翠花签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反左边法律右边规定，应认定有效。双方应按照合同约定行使权利、履行义务。合同中约定翠花应该在该房屋所有权转移之当日，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，现翠花没有在约定时间内履行该义务，应承担违约责任。

　　

我国民法典规定了公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情况亦做出了限制性规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。所以，违约责任不宜过高，而是应当以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以权衡。

　　

翠花提出双方约定的违约金数额过高，请求予以调整。根据双方的合同和交易习惯，应认定双方约定的交易标的是户口和学位未占用的房屋，购房总价是户口和学位未占用时的价格。合同履行中，虽然翠花一家的户口迟延迁出房屋，但该房屋学位并未被占用，根据目前的招生政策，该房屋享有的学位权益没有变动，市场价值未贬损。考虑到翠花履行合同确实存在瑕疵，应承担违约责任，依法酌情确定翠花应承担的违约金数额为1万元。

　　

综上，人民法院判决翠花赔偿芙蓉违约金1万元。

　　

【律师说法】

　　

当今社会，房子和户口大有关联，更往往和教育资源绑定在一起。因此签订房屋买卖合同时，买卖双方除了约定好房屋交付及协助产权转移登记等主要义务外，一般还会特意约定配合迁出房屋内户口等附随义务，并载明相应违约责任。

　　

上海达必诚律师事务所周宇龙律师提醒您：购买学区房若遇到坚决不迁出户口的卖家，可以向当地派出所反映，请他们协助将卖家的户口迁入其亲属好友或单位处；或者申请将户口迁入，享有与原户口基本同等的权利；亦或者为卖家申请将其迁入本地公共户口。

　　

【有关法条】

　　

《中华人共和国民法典》

　　

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

　　

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　

文案：丁金金

　　

编辑：李雨新

　　

审核：华莉

　　

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