放宽落户限制等于放开“限购”？专家解读：放开“限购”，不需过度敏感

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“能放则放、应放尽放。”5月6日上午，山西省人民政府新闻办公室举行新闻发布会，公布山西全面调整放宽5项户口迁移政策。这意味着，在2018年6月的“人才户口新政”基础上，太原的落户门槛再一次降低。

　　

　　

一石激起千层浪，这一消息的发布，将时隔一年的“限购令”再次推入大众视野，引发热议：一边是再次放宽的落户政策，一边是太原史上最严“限购令”，人口的流入，会让已经降温的楼市，再次出现波动吗？放宽落户，是否是放宽“限购”的一种信号？

　　

山西财经大学管理科学与工程学院房地产经营与管理教研室主任王秀燕表示：全面调整放宽户口迁移，从一定程度上来讲，相当于在“限购”的篱笆上打了个缺口，打开了新落户人口直通售楼部的通道，但不需要过度敏感，因为宏观调控，是系列性政策。

　　

落户放宽将带动购房需求，有助于楼市去库存

　　

“政策公布之后的这一周，来我们所办理落户的人有10个左右，大多数是学生。”迎泽派出所户政大厅的工作人员介绍，从实际来办理落户的人员构成来看，此次落户门槛的降低，不仅是将范围扩展至全省，最主要的特点在于没有了年龄限制。

　　

2018年6月12日公布的太原市放宽人才户口迁入新政中规定，普通高等学校、中等专业学校（含技校）毕业生，或具备国民教育同等学历的人员中，专科以下学历只要年龄不超过40周岁（含），本科学历只要年龄不超过45周岁（含）也可直接落户，硕士研究生以上学历落户则不受年龄限制。

　　

而此次公布的全面调整放宽户口迁移政策中，取消了针对普通高等院校、中等专业院校(含技校)毕业生落户的年龄限制。

　　

　　

“前两天，有个70岁的老爷子从上海回来，说是因为孩子们都不在了，想要落叶归根。年龄和学历正好符合咱们这次的政策，所以就将户口落回到太原了。”工作人员表示，“在校生”也是最直接的受益者。按照规定，全国普通高等院校、中等专业院校(含技校)在校学生，只需提供教育部学信网在册人员证明材料，本人即可在我省任一城市申请登记常住户口。

　　

“此次放宽的学历人才、技能人才以及在校生，其实是‘刚需’和‘刚改’的中坚力量。”太原市某品牌房企负责人张女士表示，40岁以上的人群，一般来说，都具备一定的财富积累。至于“在校生”，短期来看虽然不会有购房意愿，但在即将毕业面临抉择时，太原作为省会城市，就会形成一定程度的虹吸效应。尤其对于太原周边城市及省内各地市的学生来说，一旦决定在太原落户、工作、结婚，那么稳定的居所就是必不可少的。而且现在毕业生，都是“3个钱袋子”，或者“6个钱袋子”，这就是首付的主要构成。

　　

此外，此次政策中还提到一个关键信息：进一步提高全省户籍人口城镇化率，确保‘十三五’期间户籍人口城镇化率提高到44%、户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上……简单来说，合法稳定就业和合法稳定住所的这两类人群，虽是外地人，但常年在太原居住。落户政策放宽后，他们将由太原市的“常住人口”变为“户籍人口”，曾经只能买1套房的限制随之取消，现在可以买两套了。

　　

所以，不可否认，城市落户限制的放宽、人口的流入，势必会带动当地购房需求，对太原楼市去库存也大有裨益。近年来，太原市因大范围城建，城改地挂牌拍卖，大中型房企争相拿地，住宅产品大量上市，如保利的晋阳湖片区、融创的南屯片区、恒大的龙城、小店地块等。“库存的积压，加上限购、限售政策的影响，导致去化率较低。购房需求的扩大，一定程度上有助于去库存。”山西财经大学管理科学与工程学院房地产经营与管理教研室主任、副教授王秀燕坦言。

　　

购房需求≠有效购房需求支付能力起决定性因素

　　

一年前，因为太原市放宽人才户口迁入新政，上班族赵昊成功将户口从阳泉老家迁到太原，他的生活并没有因此而发生太多变化，现在依旧在租房。“买房”这件事儿，虽然有计划，但目前仍在观望。

　　

而同为新手上班族的周衡，则以意想不到的速度完成落户、买房这两件人生大事。1月11日研究生毕业，2月中旬回到太原，在落实工作的同时，寻找合适的房源，3月20日户口从运城老家迁入太原人才集体户，3月28日就在龙城大街购买了一套三居室，每平方米元，父母负责首付，月供6000元，自己负担。

　　

从理论上来讲，两人均有购房需求，但后者为“有效购房需求”。住宅销售量，就取决于“有效购房需求”。王秀燕表示，“有效购房需求”和“购房需求”虽然只有两字之差，但意义相差甚远。

　　

购买力，决定有效购房需求。以省会太原六城区为例，左边乐居网右边数据显示，5月份太原市在售楼盘均价分别为：万柏林区元/m、小店区元/㎡、杏花岭元/㎡、迎泽区元/㎡、尖草坪区9635元/㎡、晋源区元/㎡，平均价格为元/㎡。

　　

面对这一价格水平，即使放宽落户政策，能否构成“有效购房需求”还是有待考量。王秀燕说：“通过国家统计局数据分析，太原常住人口的支付能力，主要依赖于储蓄存款，所以太原人买房一般不愁首付，但是月供压力较大。再比如阳泉、大同，这两地的特点是本地房价不高，居民如果在本地购房，不仅具有较高的首付能力，月供压力也不算大。因此，相比较在太原购房，居民可能更愿意留在老家。”

　　

因此，落户门槛的进一步降低，虽然会引起购房需求的增加，但并不代表住宅销售量也会相应提升。这一点，太原市为民服务中心“房产证明”排队叫号机似乎更有说服力。

　　

　　

5月14日上午9点，来开具“房产证明”的人排到23号，与去年同期相比，人数并没有因为此次政策的发布而有所增加，相反，还少了一多半。

　　

“去年这时候，每天7点就有人来排队。到了9点，差不多就已经排到七八十号了。”工作人员介绍，“限购令”和“人才新政”在2018年5月、6月相继出台，排队人数的爆发是从“限购令”时就开始的。当时政策要求，买房必须开具房产证明，一部分人是正巧赶上的。还有一部分，则是为了和政策的正式落地实施抢时间。至于“人才新政”的出台，并没有带来视觉可见的变化，来排队开证明的人依旧很多。直至三四个月后，人数才开始回落。

　　

而针对购买力较弱的人群，王秀燕表示，目前山西已加大住房租赁市场培育力度，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。因此，完全可以通过大力发展租赁市场，来解决这部分购房者的住房需求，实现住有所居。

　　

“放宽限购”非敏感词汇系列调控护楼市平稳

　　

对于观望者，房价时时刺激着他们的神经。

　　

就拿赵昊来说，2018年年初就已经回到太原准备买房，经过半年的慎重选择，同年5月，选定了太原市柴村桥附近的一家一线品牌房企，每平方米元。然而，就在赵昊准备付定金时，太原史上最严“限购令”从天而降，刚缴纳了一月社保的他，被卡在了门外。

　　

戏剧性的是，“限购令”出台不到一个月，太原“人才新政”紧随而来。一时间，赵昊不仅有了太原户口，还具备了购房资格。不过，这一圈儿转下来，原本看好的房子早就卖完了。

　　

太原楼市的风云变幻，让和赵昊一样的观望者有些焦虑。赵昊说：“很多置业顾问都说，放宽落户其实就是变相的放开了‘限购’。一听到这，就感觉心里压下一块石头，如果再大涨价，还不知道要等多久，才能拥有一套属于自己的房子。”

　　

对此，王秀燕认为，全面调整放宽户口迁移，从一定程度上讲，确实是突破了“限购”政策。但是，大众对此存在误读，且过分敏感。

　　

首先，放开“限购”，并非坏事。

　　

王秀燕解释，“限购”的主要目的是要完成从“炒房不住”到“房住不炒”的转变。从调控政策细则来看，“限购”对刚需型购房者是友好的，对改善型购房者稍有影响，对投资、投机型购房者则是持坚决打击的态度。“此次放宽的这五类人群，不论是技能人才、学历人才，还是有营业执照的生意人，他们都是真正为太原繁荣发展助力的贡献者，他们是真正的刚需主力人群。通过放宽落户，解决这一部分人群的合理住房需求，是好事儿。”

　　

其次，放开“限购”，不一定会带来房价大幅上涨。

　　

在经历2017年井喷式增长，2018年政策持续收紧，市场逐渐降温，房价增速放缓后，太原楼市或将在2019年迎来了“小阳春”。参考《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据，2018年1月—2019年4月新建商品住宅销售价格同比涨幅分别为：7.8%、7.5%、7.6%、7.7%、7.5%、6.9%、7.7%、9.5%、10%、9.8%、10.8%、11.2%、11.7%、12.6%、12.4%、11.6%。

　　

　　

“从数据走势来看，太原房价的虽然持续上涨，但非常平稳，且缓慢。所以，这个‘小阳春’将是市场的产物，并不是‘放宽落户’或‘放开限购’带来的。”王秀燕表示，2018年5月太原市进一步落实房地产市场宏观调控时，出台的是系列性政策。即便限购被放开，限售、差别化信贷等政策依然会对投资、投机行为严防死守，让住房回归居住本质。

　　

不过，王秀燕还是建议：全面调整放宽户口迁移政策时，还是要注意门槛不能过低，否则吸引的可能不是人才，而是购房者了。作为前车之鉴的西安，在2017年3月就实行了较宽松的人才引进政策，其中提出放开普通大中专院校毕业生的落户限制。拿到户口的居民，绕开了各种调控政策买房，导致西安房价直线上涨。

　　

同时，要完善和微调相关限购政策，重点是既要保护落户人口的自住型刚需，又要堵住利用落户政策调整，带来的投资炒作缝隙。还要警惕部分房企过度解读政策，过早、过猛抢地引发的土地市场过热。

　　

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