发改委：放宽落户条件，加速农村人口城市化！房产商：该涨价了

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4月8日上午，国家发改委官网上挂出了一个重要通知。在这份名为《2019年新型城镇化建设重点任务》的重要通知中，释放出了一系列重大信号：非户籍人口在城市落户加大推进力度；教育医疗养老等公共服务覆盖面将进一步扩大；房地产调控将实现城城协同。通知提出：城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市，：全面取消落户限制。城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市，：全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市，：调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

　　

城区常住人口100万~300万的Ⅱ型大城市主要有：珠海、海口、潍坊、抚顺、银川。这些城市的特点是弱省份的省会、首府（如海口、银川），或者是强省份里面的二线城市（如山东的潍坊，广东的珠海）。这些城市会全部取消落户限制。

　　

　　

300万—500万的Ⅰ型大城市，包括西安、苏州、合肥、济南、青岛、大连、厦门、宁波、昆明、石家庄、南昌、福州等城市。这些城市要么是省会城市，要么是一个省里面经济实力前三甲的城市，几乎都是一些二线城市。这些城市将放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制——也就是说，这些城市不是全面取消，而是大幅放开，重点人群可能是学历后者技能较高的人群，也可能是长期居住的人群。当然，这些二线城市也有最极端的：比如石家庄就完全取消了落户限制，没有任何门槛。

　　

还有一些二线城市，城区常住人口在500万以上，甚至破千万，这些城市绝大部分被称之为“新一线城市”，具体有天津、重庆、武汉、成都、南京、郑州、杭州、沈阳、长沙。这些城市的落户限制仍然会存在，但强调简化积分落户，大幅增加落户规模。

　　

一线城市，北京、上海、广州、深圳。其中北京上海是对人口有严格限制的，它们的户口仍然非常值钱（至少价值百万元以上），由于有“人口红线”的存在，所以北京和上海落户仍然会非常艰难；广州和深圳落户是比较宽松的，尤其是深圳，落户基本等同于没有限制。

　　

　　

在了解了这四类城市之后，我们就能简单分析，户口放开对于这些城市房价的影响。

　　

首先，一线城市不在此次政策之内，所以这个政策对于它们的房价不会有太大影响。即便是低一级别的城市能够“抢走”更多人口，也完全不能和一线城市的吸引力相提并论，一线城市的房价会照着自己的逻辑继续……涨。

　　

其次，“新一线城市”大幅增加落户规模，这其实是它们一直在做的事情。2017年开始的抢人大战，各个城市底线越来越低，最开始要求本科落户，后来调整为专科，最极端的甚至不要学历。比如杭州被誉为科技业发达，按理说对高科技人才要求很多，但杭州将落户门槛设置在了大专这条线上。所以，这些“新一线”城市的抢人举措，其实已经大大超过了这次发改委发布的内容，所以新政策对于新一线城市房价的提升作用也是有限的。

　　

再次，弱一点的二线城市，要求放开放宽，最终的结果可能大家都选的是放开（而不是放宽），即直接取消落户限制，因为这是抢人大战一步到位的“大杀招”。这些城市的房价可能受益于新的政策，比如昆明、厦门、合肥、苏州、西安等等。以西安为例，它是抢人大战中表现最凶悍的，甚至有派出所民警拿着话筒在街上宣讲落户新政。现在西安的门槛是大专，接下来可能就是直接取消限制了，由于西安在山西、甘肃两地是最好的城市，所以会大大受益于新政策。而厦门则是整个福建省最热门的城市，是泉州诸多商人的后花园，落户限制取消带来的购买力可能非常惊人。还有合肥、昆明等省会，也是一个省稍微有经济实力的人都想聚集的地方，放开落户也能刺激当地房价。

　　

　　

最后，是一些城区人口低于300万的城市。这些城市之所以人口一直没有突破300万，是有历史原因的：要么整个省份经济实力较弱，人口较少——比如银川；要么是整个省份经济实力太强，自己存在感不强，比如山东潍坊、广东珠海。这些城市受到新政的影响可能有限，因为城市发展还是依赖人口+经济，如果自己没有突出的优势，是很难吸附产业和人口的。比如去广东的，大概率往深圳、广州、东莞、佛山跑，而不是往珠海跑；比如山东人，大概率往济南、青岛跑，而不是潍坊。

　　

总结：与其说发改委的政策会影响城市发展，倒不如说发改委是根据城市已有的发展趋势顺势而为。城市的发展不会以人（发改委）的主观意志而转移，城市发展有其自身的规律，政策或许有帮助，但教育、产业、资本流入、人口变迁才是决定性因素。长期来看，这些政策并不会对房价构成实质影响。但房价和股票一样，炒的都是预期，如果大家都（或者大部分人）预期房价要涨，那么房价就要涨；而且开发商、房产中介是最善于解（wai）读（qu）政策的，他们推波助澜可能会对城市短期房价带来助力。

　　

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