韭菜不够了?上海放宽落户限制,预示楼市大方向
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上海再次启动人口落户优惠政策,只要是应届硕士生在上海的青浦、松江、奉贤、嘉定、南汇五个新区就业,就可以立即落户。此前,上海还放松了本地应届生落户限制,几所知名高校应届生都可以申请落户。
相比北京、深圳严格限制落户政策,拥有2200多万人口的上海为何落户政策松动了呢?首先,上海老龄化在全国仅次于辽宁。上海的老龄化比例23.38%,高于东北三省的吉林和黑龙江。同样也高于其他几个直辖市,北京是19.63%、深圳不足10%、重庆21.87%和天津21.66%。
老龄化会严重影响一个城市的发展,所以上海迫切需要吸引更多年轻人。放宽落户限制,有利于增加人口。据说,2020年因为政策放宽,有3万多年轻人落户,终于实现了正增长。
其次,上海五大新城,仍然缺“韭菜”。上海的面积6340平方千米,有16个区。内环、外环已经开发完毕,但是在远郊的松江、奉贤、嘉定等区仍然有待开发。
简单讲,市内及近郊已经没有土地了,远郊可以出让的土地还有很多。通过更多年轻人落户郊区,可以带动上海郊区土地交易和经济发展。
总之,上海放宽落户政策因为上海的“韭菜”不够了,目的就是为了抢人,卖地,发展经济。
我查看了下,青浦的房价也在3万-5万之间,很远的奉贤大概在2.5到4万之间。但是相比城里动辄8万,10万一平的价格,确实便宜许多。
如果能够在这些郊区找到就业机会,就不需要跑到城里工作,因此还是非常不错的选择。
中国“都市圈”经济正在形成
上海通过吸引人口落户郊区,也符合全球非常流行的“都市圈”经济。一旦一个城市发展成熟,城镇化比例提高后,必然一圈圈地向外扩张,最终形成以大城市为核心,以周边小城为卫星城市的都市圈经济。
这种经济形态,在美国、日本、欧洲等发达国家都经历过。当前,中国也正在形成这样的都市经济圈。
1962年,美国就正式提出2000年《首都地区规划方案》,以大城市为中心,向外伸出6条轴线,然后轴线上建设城市和基础设施。
1946年,伦敦就规划在周边50千米建设8个卫星城市,以疏解首都人口密度大难题。
日本从1956年就开始规划东京都市圈,目前已经形成了东京、名古屋、大阪等多个都市圈。
都市圈经济,必须具备几个条件。卫星城与主城之间有非常发达的交通系统,比如,高速路、地铁、轻轨等。卫星城必须具备完善的基础设施,比如,医疗、教育、文化等。
以日本为例。日本东京的平均房价超过4万人民币,而距离东京20分钟电车距离的卫星城市可能只需要不足2万人民币。
毕竟土地越来越稀缺,中心城市的地价和房价很难大幅下降。而围绕中心城市的周边的圆环内,却可以有大量的土地用于建设房子,这也很好地缓解了中心城市的居住压力。
目前,中国也在形成类似的都市经济圈,每个省的几个核心城市都有自己的都市圈。
比如,燕郊与北京、天津与北京市区,上海与嘉定、上海与昆山、上海与苏州。
有人说,燕郊不是房价腰斩了?那是由于燕郊与北京之间没有通地铁,更没有轻轨,交通不便。而且燕郊也没天津的高考优势,教育资源,它只是河北廊坊的一个镇。另外,此前房价炒得太高了,腰斩是正常的。
购房者应该怎么做?
这个“都市圈”经济是大势所趋,各位读者也需要认清这个形势。在购房的时候,不需要过度要求位置在市区,或者要求配套立即完善。主要考虑以下几个方面因素:
第一,有地铁或轻轨,但是不要相信一些空头支票,比如,惠州说了N年了,也没动静。
第二,房价没炒高,或炒高已回落。因为很多郊区都在2020年炒到天价,必须等回落。
第三,距离上班的地方,车程不要超过40分钟,总时间不要超过1.5小时。
第四,有配套学校和医疗机构,或者已经计划要建设了。
最后还是要提醒下:今年,由于房地产政策收紧,许多郊区楼盘出现了大降价。这是因为此前泡沫过大,属于正常的回调。
未来都市圈得卫星城也将出现分化,那些有产业支撑、基础设施配套完善,又交通便利的区域将率先发展起来。毕竟人口已经处于存量博弈阶段,就像是水一样,只会向洼地流淌,这也是大家购房的重要评判标准。
但是无论是哪个卫星城,都不再具备投资房产发财的机会,因为房住不炒政策已经成为国策,房地产税箭在弦上,持有房子的收益逐渐为负,不再具备投资价值。买房就是为了自住,否则请不要再买了。
磐石之心,《解密小米》《互联网黑洞跨越边界的中国式企业扩张》作者,评论人。
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