2022年去年楼市新政余威尚存 上海暂未卷入调控“风暴”

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自去年11月底的楼市新政出台至今，上海一些价格定位面向刚需购房者的楼盘依然得到市场追捧。但总价在400万元以上的房源，客户基本属于二次置业，有过贷款记录的首付较高，因此除非房子品质很好，不然很可能出现去化慢的情况。
3月至今，全国已有上海、、南京、杭州、青岛等多个城市对全域或部分区域升级楼市调控。而去年11月，上海也曾出台了一轮调控政策，从提高首付比例、认房认贷到控制贷款等，号称上海严调控，但在今年3月的调控潮中，处于一线 ;风暴眼 ;的上海却尚未跟进。
从机构数据看，2月上海一手房同比量一度 ;腰斩 ；房价也出现松动。留学生落户中介申办落户人员年龄距法定退休年龄须五年以上。属于国家认定的高层次人才或者具有特殊专长并为本市紧缺急需的海外高层次留学人员，年龄可适当放宽，但须由用人单位先向上海市人力资源和社会保障局(上海市外国专家局)申报，经审核同意后受理。在这一波调控潮席卷全国的背景下，上海的调控成果能否为全国树立典范？一些在售新盘的实际销售受调控影响又有多大？3月18日前后，《每日经济新闻》记者实地走访了多个楼盘，一探究竟。
●2月新房量同比降49.1%
初，上海楼市出现火热局面，仅青浦区域就出现了多个开盘当日的楼盘。留学生落户政策把以“无血缘关系而居住在一起的人员”立户，即由业缘关系共同居住在机关、团体、学校、企业、事业单位内部或公共宿舍的人而立户的称为集体户，家庭户是户口管理中最主要的形式。但伴随 ;3·25 ;新政出台，明确表示严厉打击房价过快上涨，楼市在4~5月出现回落。
不过，去年6月上海房价再度反弹，上海整体均价突破4万元/平方米。在楼市尚未回暖时，去年11月，上海楼市新政再度加码，并带来一系列变化。
青浦区中原地产一位经理人向先生告诉记者，11月的新政带来的明显变化，就是销售形式变了。向先生说，行情好的时候，楼盘只让你认筹，大家排队摇号，开几栋卖几栋，这样把客户集中起来，可以造成哄抢的氛围。
然而，当前上海楼市严格执行 ;一房一价 ;等政策，使得市场比之前更为透明化。
在此背景下，记者注意到，一些项目开始以小批量多次开盘的方式营造氛围。但是，向经理称， ;这短期尚能维持较高签约率，但很多项目的去化速度还是明显放慢，也就是说以价换量对市场的刺激度在减弱 ;。
反映在总体数据上，据中原地产统计数据显示，上海2月新建商品住宅面积36.3万平方米，环比减少6.7%，同比下滑49.1%。
亿翰智库董事张化东告诉《每日经济新闻》记者，上海的开发商从拿地到开盘基本在12个月以上，在当前去化周期不足18个月的情况下，开发商推盘意愿不会很强。
●低价位刚需房受到热捧
记者走访了位于上海青浦区赵巷青湖东路上的某房企项目发现，该项目的量与调控之前相比，在供货量近似的前提下减少了近一半。
该项目在年初时，单价在2万元/平方米左右，现在均价则在4万元/平方米左右。落户上海申办落户人员年龄距法定退休年龄须五年以上。属于国家认定的高层次人才或者具有特殊专长并为本市紧缺急需的海外高层次留学人员，年龄可适当放宽，但须由用人单位先向上海市人力资源和社会保障局(上海市外国专家局)申报，经审核同意后受理。据项目营销经理介绍说，原先项目一天能卖两三套，如今两天才能卖一套。
熟悉该区域的某中介人士告诉记者，之所以会出现这样的问题，和这个项目本身位置偏僻有关——楼盘位于赵巷镇边界，离赵巷和青浦城区较远，同时距离在建的17号线地铁站也有2公里左右的路程，加之开发商不愿降价，两者的叠加效应使得客户被分流。
当然，一些价格定位面向刚需购房者的楼盘，依然得到市场追捧。
同样的位于青浦区徐泾镇的万科天空之城，与上述楼盘有着不同的景象。据项目经理称，今年3月初开盘至今，300多套房源开盘当日500多组客户认筹，去化八成以上，目前只剩下一些较差的楼层。
向经理告诉记者，目前青浦区地铁沿线的新盘竞争力比较强，尤其是离大虹桥近的徐泾镇，该区域一手住宅少，二手住宅价格又高。只要有新盘开出，价格也适中甚至略低于二手房，就会很抢手。
记者观察发现，就当前上海楼市而言，如果本身价格和周边二手房价格相差不大，且以低价入市——比如朱家角新城，在新政出台后其低价盘依然很抢手。
再以上月开盘的路劲·上海派三期为例，在开盘后依然出现了 ;排队买房 ;的情形，总价220万元、68平方米的小户型被称为上海刚需族的 ;落脚地 ；其开盘单价每平方米33000元的价格则被称为 ;稀缺 ;价格。
向经理告诉记者，目前300万元以下的房子在上海属于稀缺品，刚需客户在市场上选择面窄，只要有此类产品就会遭到疯抢，而这主要是受贷款政策影响。
不过，向经理强调说，相对而言，总价在400万元以上的房源，客户基本属于二次置业，有过贷款记录的首付较高，因此除非房子品质很好，不然就会出现上述青浦某楼盘去化慢的情况。