动拆迁补偿款分割 ｜ 谈谈“数砖头“背景下的“第四块砖头”与空挂户口

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最近两年，二浦（杨浦、黄浦）在大刀阔斧拆迁，而且基本是以“数砖头”为基本原则，且鼓励货币补偿不提倡房屋安置，如果一定要拿安置房，就只能“从城市回农村”了。

　　

归纳整理承办的多个拆迁共有分割案件后，对动拆迁的政策和口径总结以下几点与大家分享。

　　

一、“大蛋糕”的组成

　　

动拆迁补偿款，俗称大蛋糕，有房屋价值补偿款和各类补贴和奖励组成。房屋价值补偿款，俗称“三块砖头”的钱，“第一块砖头”是房屋的评估价格，“第二块砖头”是房屋的价格补贴，“第三块砖头”是房屋的套型面积补贴。

　　

若被认定为居住困难的户，则还会有“第四块砖头”的钱，即居住困难补贴。

　　

二、什么情况才能获得“第四块砖头”的钱？

　　

1.原则上是“数砖头”的，也就是没有“第四块砖头”的钱，只有在家庭人口（户口）过多，而房屋面积过小的情况下，才会“数人头”。而且，需要该户提出书面申请，申请对该户评定为居住困难户。

　　

2.原则上，该户中，已经在外有商品房或者享受过福利分房（包括享受过经济适用房）的户口在册人员，是要排除在居住困难户人数之外的。

　　

3.满足以上情形下，根据政府文件中的折算公式计算“第四块砖头”的钱。

　　

实践中，某一被拆迁户居住困难不困难，不是你说了算也不是我说了算，是2011年《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（即第71号令）说了算。第71号令第二十一条明确了居住困难的折算公式和标准。

　　

折算公式为：被征收居住房屋补偿金额?折算单价?居住困难户人数<22平方的，才属于居住困难。

　　

举个例子，近几年黄浦豫园在大面积动拆迁，这边的房屋折算单价为元/平方米，假如有一套私房面积为20平方米，里面有6个户口，被征收居住房屋补偿金额（三块砖头的钱）计算下来为235万，则折算公式为：235万?元/平方米?6个户口＝18.65平方米<22平方米，则该户即属于居住困难，需要获得居住困难补贴。

　　

那么需要获得多少居住困难保障补贴呢？

　　

保障补贴=折算单价??居住困难户人数??22平方米?被征收居住房屋补偿金额＝元/平方米??6个户口??22平方米-235万=元。即得到保障补贴后的钱，保障分到每一个人的头上都有元/平方米??22平方米，为元/人。

　　

三、公房和私房拆迁的最大区别是什么？

　　

1.概念和性质的区别：公房的所有权通常是国家或国有单位，而私房的所有权是被征收人个人。所以公房在拆迁时承租人的地位为：公有房屋承租人；而私房在拆迁时私房的权利人的地位为：被征收人。

　　

2.拆迁时对房屋的评估价格（第一块砖头）计算方式有区别：私房拆迁时的第一块砖头评估价格为单价??面积；公房私房拆迁时的第一块砖头评估价格为单价??面积后，最终要再??0.8（系数）。俗话说公房比私房在第一块砖头上打了八折。

　　

第二块砖头和第三块砖头的钱是一样的。

　　

3.动拆迁款的内部分割区别：

　　

公房的拆迁补偿款是在承租人和同住人之间分割，承租人肯定是有份额的，但同住人的份额以及同住人的认定问题上有很大的不确定性，要考虑很多因素。

　　

私房的拆迁补偿款是在私房的产权权利人及权利共有人之间分割，并且要安置私房的房屋使用人。

　　

上海市政府第71号令第四十四条

　　

征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

　　

也就是说，在没有第四块砖头的前提下，公房的动拆迁中公房承租人肯定是有动迁份额的，至于除了承租人以外的户口在公房里面的人是否有份，就要看该人是否被认定为同住人了，同住人的认定比较复杂，不在不再展开，会单独写一篇。

　　

私房的动拆迁，私房的权利人或共有人肯定是有份的，至于除了权利人以外的户口在私房里面的人是否有份，就要看该人是否被认定为该房屋的实际使用人了。

　　

所以很多人认为，私房里面的“外人”的户口都不能分到动迁利益是错误的认识。

　　

4.空挂户口的结果也有区别：

　　

在私房里空挂户口肯定就不是左边法律右边上所谓的私房的房屋实际使用人，除非该私房所在的户被认定为居住困难，而从“数砖头”改为“数人头”了，否则私房里空挂户口（从未居住）肯定是没有份额的（除非当事人自愿给付）。

　　

而在公房里空挂户口，原则上也是没有份额的，但还是有一些希望被认定为同住人的，虽然希望不一定多大。因为公房没有实际居住可能是因为家庭矛盾、房屋面积太小等因素。

　　

以上就是一些简短的总结与归纳。

　　

关于公房和私房动迁还有很多问题没有展开交流。

　　

比如：同住人的认定依据及司法实践？房屋实际使用人的认定依据？承租人与同住人之间关于拆迁款是均分还是承租人应多分一些？私房的被征收人安置房屋使用人以什么标准安置？未成年人的同住人认定与成年人有何区别？曾享受过福利分房是否就一定不能认定为同住人了？