上海彻底叫停商住两用房！“类住宅”投资客何去何从

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   上海市从年初开始清理整顿商住房。1月初，上海市政府叫停了“类住宅”项目网签。之后，对商办项目改变房屋使用性质进行清理，清理对象包括：擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等。5月17日，上海市政府正式下发商住房整顿方案，其中影响最大的，是已售但未交付的商住房。上海市规划和国土资源管理局发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，加强对经营性用地出让的管理。该规定要求，出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。

　　海佑君在这里要先解释一下，商住两用房和普通商品住房的区别。留学生落户咨询商住两用房是既能办公又可以居住的一种产品，是SOHO住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。房屋作为投资的价值在于能不能赢利。房子不是根据产权性质决定值不值得投资，而是取决于房子的地理位置、户型等。一般来说，商住两用的房子格局好，LOFT户型，花1万多元就可以把房子分成上下两层，上面住人，下面活动、休闲，非常方便。买30平方米相当于买60平方米，因此很受年轻人青睐。
　　另外，商住两用项目与住宅房的区别主要体现在产权年限不同，配套设施不同，容积率及绿化、公共设施面积不同，安全级别不同，物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。比如，“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。
　　对此，海佑君提醒大家：从投资置业的角度看，投资人出手这类物业或将承担巨大的出售成本。虽然这种房子不限购也不受房贷限制，但不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，有些更需要全款买房，且不能申请公积金贷款。
　　商住两用房弊端多
　　与普通住宅相比，商住房有很多弊端，商住房土地出让年限最长为50年；商住两用房不能迁入户口，不能享受学校、居委会等配套设施；大多数商住房是商水商电，水电等费用标准也高于住宅，商住房的物业费、供暖费，也要比住宅贵很多；商住房的公摊面积比较大，且因为有居住又有办公，人员也混杂，居住环境差。
　　此类房屋房产证上明确标明是商用，虽然也是五证齐全，但只是表面上的合法。如果认真追究起来，围绕居住设计的商业地产其实是在打政策的“擦边球”，是开发商的一种营销手段、广告策略。很多房产销售都是打着“不受限购令约束、投资自住皆可”，以及由于停止审批而具有的“稀缺性”上。另外，从价格上来看，其价格多为同区域住宅价格的60%至70%，因此更具有一定的吸引力。海佑君的很多家人与朋友，也曾一度被这种“高性价比”的“住宅”所吸引。
　　事实上，商住房的土地性质，是办公、商业用地，并无居住用途。近年来因商业地产销售形势不好，住宅持续热销，一些开发商在商办用地上以酒店式公寓、办公式公寓的名义建造商住房，直接违反了规划用途。
　　购买商住两用房的大部分是没有购房资格的非上海户籍的外来人员，他们中的一部分人购买“商住两用”项目纯粹是受限购影响的无奈之举，但是还有大多数人是作为投资或过渡房使用的，都考虑将来可以出租，获得一部分固定收益。落户上海甚至一些上海户籍的购房者被吸引，从而决定作为投资房进行储备。
　　商住两用房未来的持有价值能否保值，是目前大众关心的问题之一。海归上海落户商住房是在一二线城市因为限购或者住宅高价下产生的。三四线城市住宅存在库存积压，商住房市场空间不大。未来一二线城市商住房的政策压力将越来越大，特别是一线城市，除了核心区，其余区域的商住房持有价值都不会太高。按照政策规定，未来商住房在上海由于全部强制要求进行整顿，对其作为“住宅”进行销售的价值和意义几乎不大。而在上海，商住房虽然可以出售给个人，但必须符合在上海无房，且有相应的社保和纳税等资格。加之商业银行暂停抵押贷款，使得商住房的吸引力远小于普通住房。商住房热度降了，市场整体的热度也会下降。
　　海佑君认为此次调控的意义在于，堵住限购的漏洞，使炒房资金不能转战商住房，切实实现‘房子是用来住的，不是用来炒的’。商住房的发展空间越来越狭窄，此类产品被认为是和目前供给侧结构性改革的思路格格不入的，所以其退出市场的可能性很大，唯一有一点值得保留的，就是LOFT的建筑设计可供租赁型公寓借鉴。上海和的规定既限制了产品开发的模式，也限制了产品的市场成交模式，所以利空效应很明显。而与此同时，商住房的价格也将容易下滑，毕竟商住产品的流通性在快速降低。不管大家是不是配置了此类资产，海佑君都想提醒各位，在金融产业不断创新的今天，市场投资品种日益丰富，高净值人群的投资行为更应多元化，资产配置需根据经济趋势与时俱进，千万不要固守一种方式，从而错失了顺势而为的其他投资机遇。