卖房不迁户口 买家可讨违约金

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在二手房交易进程中，因为户口迁徙引发的纠纷难能可贵，不少买房人碰到了卖家户口迟迟不迁走，或者买了“学区房”却无奈落户的糟心事。昨日，上海市二中院通报了该院3年来审理的因户口迁徙引发的屋宇交易合同纠纷案件，上海户口，买房人恳求现有户口迁出的案件占86%。市二中院表示，法院无奈裁决迁徙户口，但买房人可能依据合同商定主意相应的违约金。
违约金最高达房款20%
据统计，自至7月，市二中院先后审理二审的波及户口迁徙问题的屋宇交易合同纠纷案件共50件。占同期审理的屋宇交易合同纠纷案件总数的5%。其中，买房人恳求现有户口迁出的案件占总数的86%。
“案件集中在学区房及连环交易中”，市二中院民一庭庭长肖大明介绍，在因户口迁徙引发的纠纷案件中，波及学区房交易的案件占25%，上海户口，如屋宇中已登记有多人户口，现有学籍可能已被利用，影响学区房落户。波及连环交易的案件占20%，如屋宇中有卖房人或前手屋宇所有权人的户口，户口登记人不配合迁出或无奈迁出等。
肖大明说，50%的案件波及案外人的户口，即涉案屋宇中除了卖房人户口外，还波及其亲属等其余案外人的户口，或者前手屋宇所有权人及相干人员的户口。上海留学生落户政策由公安机关户政管理机构制作，用以记载和留存住户人口的基本信息的法律文书。户口是住户和人口的总称，计家为户，计人为口。
当事人在二手房交易进程中大多对违背户口迁徙任务的违约金进行了明白划定，如个别商定按屋宇总价款的一定比例按日支付违约金。因为违背户口迁徙任务的违约举动连续时光较长，导致诉讼时违约金数额较高。“多数人5b4恳求违约方缴纳多少十万元，也有局部恳求的高达百余万元，最高数额已经达到总房款的20%。”
不迁户口起因多样
肖大明表示，“学区房”交易市场较为活泼。有确当事人购买“学区房”，尤其是东城、西城等中心城区的平房，房产证上登记为居住，但实际是过道，或实际面积十分小，有的甚至不到2平方米，无奈满意居住前提，在落户中可能存在妨碍。或因学籍利用限度等起因无奈确保入学资格，导致购房目标无奈实现。
还有买房人未预先考察核实，未与其余户籍登记人明白户口迁出任务，仅仅是卖房人许可让其亲属迁出，甚至于在合同履行进程中，呈现登记人不愿配合、基本找不到登记人，甚至登记人已经去世亡等情况，致户口迟迟无奈迁出。
局部户口的登记人不其余落户地点，如有的卖房人卖房后租住“公租房”，有的老人以“卖房养老”的方法居住在养老院等，因“公租房”、养老院及私家租赁的屋宇等不具备落户的前提，导致户口无奈迁出。留学生落户上海机构所独有的一种人口管理方法。一个中国人出生后被要求选择其父母中的一方的户籍作为自己的户籍，在就学、就业等也可以迁移户口，但是有时地方政府会限制迁移的名额，以及征收高额城市增容费；因超生等原因也存在大量没有户口的人口。
■法官提5b4醒
提前核实户口学位
肖大明表示，假如登记人不批准迁出户口或不具备迁出户口，或者涉案屋宇有其余无奈落户的情况，买房人仅能依据双方交易合同的商定，主意相应的违约金，无奈恳求法院裁决别人迁出户口或裁决其迁入户口，公安机关亦不强迫别人迁出户口的权力。留学生落户上海若报入上海市直系亲属处，须附户主的户口本、户主的房屋产权证、户主同意入户承诺书；户口若报入用人单位的附集体户口本地址首页；户口若报入上海市或区人才服务中心集体户的附同意接受函原件；户口若报入由业务管理部门推荐的集体户口的，用人单位报上海市人力资源和社会保障局（上海市外国专家局）的请示函中须注明；户口若报入本人购买的产权房内的，附房屋产权证。但依据现有的户籍政策，屋宇内现有的户口不影响新的所有权人户口的迁入，买房人获得屋宇所有权后，可能办理户口迁入。
他提示，买房人应在签订交易合同前全面理解涉案屋宇中的户口登记情况，并在合同中明白商定屋宇内现有户口的迁出期限及相应违约义务。以购买“学区房”为重要目标的买房人，应提前向学校及教导部分核实相干入学政策及涉案屋宇学籍的利用情况。假如所在学区对学籍利用有限度，倡导在合同中明白商定入学指标利用问题及相应违约义务。
假如双方明白商定涉案屋宇对应的学籍指标归买受人利用，假如卖房人违约，有可能导致买房人购房目标无奈实现，买房人恳求连续履行合同的，那么买房人可在诉讼b68进程中向法院申请举动顾全，禁止利用涉案屋宇及该屋宇对应的户口的学位。