卖房不迁户口将被强迁,上海出台户口新规遏制户口老赖
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近年来,随着房价快速上涨、教育资源不均衡导致的学区间房价差异,在房屋买卖中因户口迁移而产生纠纷屡见不鲜。此类案件主要涉及买房人要求现有户口迁出、买房人要求赔付逾期迁户违约金等争议事项。法院在审理此类案件时,法院并不直接判决迁移户口,从而导致买房人可能面临户口无法迁入的法律风险。
2009年,张某(出卖人)与孙某(买受人)签订《存量房屋买卖合同》,约定张某将1111号房屋出售给孙某。合同签订后,张某向孙某交付了涉诉房屋并办理了过户手续,但张某的户口未从涉诉房屋内迁出。2014年,孙某(出卖人)与宋某(买受人)经链家公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议,约定孙某将1111号房屋出售给宋某。并约定,出卖人应当在房屋所有权转移之日起XX日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续;如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款X%的违约金。合同签订后,宋某向孙某支付了全部购房款,双方于2014年11月办理了房屋所有权转移登记手续。后因张某的户口无法迁出,宋某要求孙某将张某户口迁出及支付违约金。一审法院认为:因户口迁移为涉及国家行政机关的行政行为,买受人要求出卖人迁出户口的主张,不属人民法院民事案件的受理范围。故判决被告张某支付违约金,但原告要求户口迁出的诉求不予支持。
实践中卖房不迁户口,法院认为这是行政管理,不属民事纠纷;而目前户籍政策要求迁户口必须要当事人自愿,使得类似纠纷成为无法解决的死结,也暴露出在二手房交易中户籍迁移问题的法律空白。2018年3月上海市出台《上海市常住户口管理规定》其中第三十二条规定:房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移,现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的,房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出,对拒不迁出或者无法通知的,可以直接将其户口迁至社区公共户。该条无疑成为本规定最大亮点。房子卖了,原来里面的户口不迁,公安机关可以依据权利人的申请直接将其户口迁至社区公共户,不影响新房主的落户。这次的《上海市常住户口管理规定》出台,无疑将对二手房买卖中的户籍老赖产生极大的制约作用,为今后类似纠纷的解决提供了新的方式。同时,对于各地户籍迁移立法无疑起到了示范作用。
王蔚律师,中共党员,中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员,北京市婚姻与家庭法律专业委员会委员,长期专注于民事、刑事诉讼业务,愿为您提供专业法律帮助。
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